LOIS DE DEFISCALISATION DANS LE NEUF

Lois de défiscalisation dans le neuf

Comment investir dans l’immobilier défiscalisé ?

A moins de disposer d’un apport personnel important, l’investissement en immobilier défiscalisé se fait via un emprunt. Les logements acquis sont mis en location pour une durée minimum de neuf ans, les loyers perçus venant compenser les mensualités. Les investisseurs doivent dans un premier temps estimer leur capacité d’emprunt, puis tenir compte des frais d’achat.

La loi Pinel

Entrée en vigueur en Septembre 2014, la Loi Pinel a pour objectif de stimuler la construction de logements neufs dans des zones « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre.
Le dispositif facilite donc l’investissement des contribuables français dans l’immobilier locatif neuf. La loi Pinel est  prolongée jusqu’au 31 décembre 2017. La loi Pinel  a remplacé la loi Duflot.

Objectifs

  • Réduire mes impôts
  • Constituer un patrimoine
  • Créer un complément de revenu
  • Préparer la retraite

Avantages du dispositif

  1. Remise d’impôt

Un investissement immobilier en Loi Pinel vous permet de bénéficier des réductions d’impôts suivantes :

Durée Taux de Réduction d’impôt Pinel*
Loi Pinel 6 ans 12%
Loi Pinel 9 ans 18%
Loi Pinel 12 ans 21%

 

* Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 €

La défiscalisation est validée une fois les conditions remplies et les obligations déclaratives réalisées.

  1. Constituer son patrimoine immobilier

L’acquisition d’un bien immobilier est une excellente stratégie d’investissement à long terme. Investir dans la pierre permet de se constituer un patrimoine solide et aisément transmissible.

  1. Préparer sa retraite

À la fin de la durée d’engagement de location, vous êtes libre de disposer de votre bien comme vous le souhaitez et n’êtes plus soumis aux plafonds de loyer et de ressources imposés par le dispositif.

Vous avez alors plusieurs options :

  • La revente : vous récupérez votre plus-value.
  • La location : vous continuez à percevoir des loyers mensuels.
  • L’utilisation du bien pour un usage personnel : en logement secondaire ou principal.
  1. Louer à sa famille

Contrairement au précédent dispositif Duflot, la Loi Pinel permet aux propriétaires de louer leur bien à leurs descendants ou ascendants. Les parents peuvent, par exemple, loger leurs enfants en restant dans le cadre du dispositif (à la condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal).

  1. Investir sans apport

Comparativement à d’autres possibilités d’investissement (comme, par exemple, les produits financiers), l’immobilier offre la possibilité d’emprunter pour financer son investissement.

Les loyers perçus du logement mis en location permettront de couvrir une partie des mensualités du crédit. En ajoutant à cela les économies d’impôt liées au dispositif fiscal, un investissement locatif en Loi Pinel peut potentiellement permettre d’effectuer un investissement sans apport.

Suis-je éligible à la loi Pinel ?

La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation accessible à tous les contribuables dont le domicile fiscal se trouve en France.

Cependant quelques critères simples et conditions sont à respecter pour entrer dans le cadre législatif du dispositif Pinel.

De plus, l’intérêt d’un investissement locatif en Loi Pinel dépendra de la nature de votre projet et de votre situation patrimoniale.

Conditions locatives en loi Pinel

Le propriétaire est tenu de louer le logement en résidence principale d’un locataire.

La durée de location doit être de 6 années minimum.

Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien (DAT).

Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Conditions d’obtention de la défiscalisation

La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec les lois Duflot, loi Scellier, loi Censi-Bouvard, loi Malraux ou monument historique.

Le dispositif Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

Quel logement éligible a la loi Pinel ?

Pour être éligible à la loi Pinel, le bien immobilier doit être construit aux normes BBC : RT2012 ou BBC2005 et doit être situé dans une ville située dans une zone en loi Pinel.

Les types d’investissement suivants sont éligibles à loi Pinel :

  • un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • la construction d’un logement ;
  • l’acquisition d’un logement inachevé en vue de son achèvement ;
  • la souscription au capital deSCPI

Les zones en loi Pinel : Abis, A, B1, B2 et C

Les villes de France sont classées par zones :

  • Zone A BIS: Paris et 1ère couronne
  • Zone A: Grandes villes de plus de 250 000 habitants
  • Zone B1: Grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants
  • Zone B2*: Villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants
  • Zone C :Le reste du territoire. Non éligible.

* Les logements situés en zone B2 sont éligibles au dispositif Pinel, sous réserve que la commune ait reçu un agrément du Préfet de région.

Les conditions de la loi Pinel liées aux revenus des locataires

Les logements acquis dans un programme immobilier en loi Pinel doivent être loués à des personnes, dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ces plafonds ont été revus à la hausse par rapport à l’ancien dispositif Duflot, afin de permettre à plus de familles de se loger.

Les plafonds de ressources des locataires en fonction de la zone Loi Pinel du bien immobilier :

Les conditions loi Pinel liées aux loyers

La défiscalisation est octroyée à l’investisseur, en échange du respect d’un plafond de loyer. Une simple simulation d’investissement Pinel montre que ce plafonnement permet d’obtenir un bon rendement locatif. Pour le législateur, il s’agit uniquement de ne pas faire flamber les prix de la location. Par ailleurs, le loyer moyen au m² est ajusté en fonction de la zone géographique d’implantation du logement. Un coefficient multiplicateur s’applique aux barèmes présentés ci-dessous pour calculer le montant des loyers.

Plafonds de loyer par mètre carré (charges non comprises), pour les investissements locatifs en loi Pinel pour les baux conclus ou renouvelés en 2015.

Le coefficient multiplicateur correspond à 0,7 + 19/S (s= surface utile du logement). Il ne peut pas être supérieur à 1,2.

Peut-on louer à un ascendant ou descendant ?

Oui, il est désormais possible de louer à un ascendant (parents) ou à un descendant (enfants) à condition que le locataire ne fasse pas parti du foyer fiscal du propriétaire.

Loi Pinel et SCPI

A compter du 1er Septembre 2014, les SCPI sont éligibles à la loi Pinel au même titre que les biens immobiliers. 100% de la souscription est prise en compte.

Quelles obligations déclaratives pour bénéficier de la loi Pinel ?

Des obligations déclaratives doivent être effectuées pour que la loi sur le logement soit effective. L’année de l’achèvement des travaux du logement, il est nécessaire de joindre à la déclaration des revenus :

Pour la construction du logement :

  • lacopie de la déclaration d’ouverture du chantier
  • lacopie de la déclaration d’achèvement des travaux

Pour la location du logement :

  • Le modèle d’engagement de locationdûment rempli et comportant :
    • L’identité du propriétaire et son adresse
    • l’adresse du logement, sa date d’acquisition, la surface habitable à prendre en compte dans le cadre desplafonds de loyer
    • le montant du loyer indiqué sur le bail de location
  • Unecopie de l’avis d’imposition des locataires de l’année N-2 de la signature du bail. Dans le cas où le logement n’est pas occupé, l’avis d’imposition sera joint à la déclaration de revenus, l’année où un bail de location sera signé.
  • Unecopie du bail de location. Dans le cas où le logement n’est pas occupé, le bail de location sera joint à la déclaration de revenus, l’année de sa signature.

Simulation loi Pinel : exemple

La réduction d’impôt est calculée en fonction du montant de l’investissement.

Simulation d’un investissement Pinel de 150 000 €

La réduction d’impôt est directement déduite sur l’avis d’imposition du montant d’impôt à payer.

Durée  Réduction d’impôt Pinel
6 ans 3000 € par an soit 18 000 €
9 ans 3000 € par an soit 27 000 €
12 ans 3000 € par ans pendant 9 ans puis 1 500 € par an pendant 3 ans soit 31 500 €

Simulation d’un investissement Pinel de 200 000 €

 

Durée Réduction d’impôt Pinel*
6 ans 4 000 € par an soit 24 000 €
9 ans 4 000 € par an soit 36 000 €
12 ans 4 000 € par an puis 1 500 € / an pendant 3 ans soit 42 000 €

En savoir plus sur la loi Pinel:

http://www.loipinel-gouv.fr/

La loi Censi-Bouvard

Avantages

La loi Censi-Bouvard, valable jusqu’au 31 décembre 2016, vise à soutenir le secteur des résidences de services. Elle permet de récupérer à la fois une partie du prix en défiscalisation mais aussi une partie du prix lié à la TVA.

Quels types de logements ?

Elle s’applique  sur les résidences de tourisme, résidences d’affaires, EHPAD (Établissement Hospitalier pour Personnes Agées Dépendantes), une résidence séniors ou de soins agréée, une résidence d’étudiants. Les biens doivent impérativement être loués meublés et ne sont soumis à aucun plafond de ressources ni de zonage.

Conditions

Elle concerne les investisseurs achetant une résidence de services neuve ou en VEFA  à hauteur maximale de 300.000€, prix du logement et frais de notaire inclus.

Les investisseurs doivent conserver le bien immobilier à la location pendant neuf ans. Pendant ces neuf années, ils bénéficieront d’une réduction d’impôt de 11% et s’applique également sur les frais de notaire.

Cette réduction fiscale est répartie équitablement sur 9 ans.

Simulation

Une résidence de tourisme ayant coûté 220 000 € (frais inclus) permet à son acquéreur de diminuer ses impôts de 24 200 € pendant 9 ans. Cela équivaut à 2688 € par an.

 

Loueur Meublé Non Professionnel

Avantages

Le statut LMPN (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permet également de réaliser un investissement locatif meublé et de bénéficier de réductions fiscales attractives.

Conditions

Il est calculé sur la base de vos revenus : vous pourrez en profiter si vous gagnez moins de 23.000 euros par an. C’est la déduction de l’ensemble de vos charges foncières qui vous assure une réduction d’impôt.

Gestion du bien par une société tiers

Pour acquérir le statut de LMNP, un propriétaire doit confier la gestion du bien à une société tiers. Cette dernière s’engage à lui verser en retour un loyer la plupart du temps fixe, de façon mensuelle ou trimestrielle. Ainsi, la société exploitante prend à sa charge la responsabilité de trouver des locataires et de s’assurer effectivement de l’encaissement des loyers. Elle est également responsable de l’entretien des lieux et doit rendre compte aux propriétaires du bon usage qu’elle fait des résidences qui lui sont confiées.

Remboursement de la TVA d’un programme neuf

Le propriétaire LMNP confie la gestion de son bien à une société spécialisée. Si celle-ci lui verse un loyer incluant une TVA et s’il la reverse à l’État, la Loi l’autorise à se faire rembourser la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier. Cela représente une remise de l’ordre de 16%.

Après la signature de l’acte définitif de vente, le promoteur immobilier aide l’investisseur à remplir sa demande de remboursement de TVA, qu’il envoie à son centre des impôts. Il en reçoit le montant dans les 6 mois qui suivent, et est théoriquement dans l’obligation de conserver la résidence de services acquise pendant 20 ans.

Cependant, s’il décidait de la revendre avant 20 ans, il devrait tout simplement rembourser à l’Etat le prorata la part correspondant aux années de non-détention. Par exemple s’il vend au bout de 10 ans, il reversera la moitié au Trésor Public et conservera le solde.
La TVA ne devra pas être remboursée à l’état si le bien est vendu avec le bail commercial.

Cumul des avantages fiscaux de la location meublée

Le loueur meublé non professionnel a la possibilité de déduire de sa base de revenus locatifs :
• les intérêts et l’assurance emprunteur du prêt immobilier contracté
• les assurances habitation
• les frais de gestion
• les travaux de rénovation entrepris
• l’amortissement des meubles et immeubles sur la part dépassant 300 000 €.
S’il investit via le dispositif Censi-Bouvard, il déduit donc également 11% de son investissement directement du montant de ses impôts sur le revenu.

Loueur meublé professionnel

Si vous gagnez plus de 23.000 euros par an, vous serez un loueur meublé professionnel (LMP), votre revenu vous permettant de réaliser un investissement plus conséquent.

Avantages

Ce statut présente des avantages considérables : vous pourrez vous constituer un capital financier et engendrer des revenus complémentaires exonérés d’impôts. De plus, vous pourrez bénéficier d’un allègement des droits de succession de vos héritiers.

Conditions

Il exige une capacité d’épargne certaine et peut également avoir de lourdes contraintes comme l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.